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住宅和商铺你要怎么选?

* 来源 : 上海楼市行情 * 作者 : admin * 发表时间 : 2018-08-20 * 浏览 : 77
一、投资商铺与住宅的差异?
1、产品属性
商铺的本质是“生产”资料,是投资性产品,用来经营;
住宅的本质是“生活”资料,是消费类产品,用来居住。
想一想15年以后,住宅持有者高度集中,大学毕业生就能住上政府提供的有品质的租赁房,谁来接盘你近千万一套的老房子?
2、投资理念
商铺是长线投资,主要获利方式是【租金+增值】,细水能长流,越“老”越值钱;
住宅是短线投资,主要获利方式是【买卖差价】,一锤子买卖,越“新”越值钱。
商铺是时间越长租金越高,商铺价格也会跟着租金回报率水涨船高。
主流商铺前十年平均年租金都能达到8%-10%回报率。
3、政策风险
住宅:现在国家重拳调控住宅,目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购,明天提高首付、上浮利率,再过几天,干脆限制你卖出,住宅受政策重点关照。
商铺:商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具,实体经济一直是国家大力倡导鼓励的,所以说商业经营是国家之本,只会变相的促进商业的发展。
4、持有税费
现在房产税呼之欲出,住宅最大的风险来自未来持有环节的房产税,以及空置房屋的惩罚性税收,按照发达国家的情况来看,税率都是非常高的。
而对于商铺来说,不存在这些风险。
5、增值曲线
商铺会随着城市的发展,入住率的提升,租金逐年增长,会越来越值钱,成熟以后的 商铺都是“金矿”,源源不断的产出,除非缺钱到慌,否则没有人会将“熟铺"拿出来卖。
"即使要卖,也不存在“二手商铺折旧”的说法,价格自然会比新商铺高很多,越老越值钱。住宅非常容易受市场影响而波动,同时,升值达到一个最高值之后,随着房子年龄的增加,出现折损性贬值,“老的二手房越不好卖,而且租金也比新房要便宜很多。“
6、投资门槛
住宅:"最低首付30%,利率9折。”这已经成为历史。 住宅投资门槛根据市场行情,受到政策影响,就像现在,上海首套住宅首付至少35%以上,利率上浮10%以上,二套房首付要70%,更有些地方,只让全款客户买房。
商铺:首付50%,利率上浮10%-20%,从总价来看,投资所需付出的成本差距很小了,现在上海市区核心位置两房随便600多万,首付210万左右,如果是二手房,现在要三价合一,首付起码300万左右,跟投资一套商铺几乎相同,如果同样是按揭购买,商铺和住宅的所需资金没啥区别了。
7、投资趋势
投资是一个聪明人的游戏,投资趋势、投资未来,才是投资。世界上2%的人掌握了98%的财富,因为只有2%的人,能够看懂未来的趋势,进而把握机会。
大家都能看到的机会,或能看懂的机会,早就已经不是机会了!就像如果时间倒退到2015年,上海郊区很多地方还有1、2字头的房子,那就是黄金投资点位。所以,准确判断市场下一步的趋势,才能赚钱。
目前的住宅市场,投资机会充满了巨大的变数,价格已步入相对高位,短期难暴涨。
目前的商铺市场,开发商正头疼“去产能”“去库存”,千方百计搞促销,这难道不像2015年时候上海的住宅市场吗?是否意味着一轮新的机会到来,大家可以自己判断。
8、投资难度
商铺的投资选购难度要远远大于住宅,一条街同一栋楼,不同位置的商铺可能就是天上地下之别。
商铺的投资,拥有高回报率的同时,也含着高风险。如果一味贪便宜,买一些价格便宜,位置不好,未来周边人流量不足的商铺,可能会租不起价,甚至租不出去。所以,买铺是一项非常考验专业眼光的事,从项目所处的区位、人流量、交通、周边的配套以及未来的发展等方面,才能综合评估投资的回报。
二、商铺投资适合哪些人?
适合这5种人:有家有口的人、长线投资的人、自营投资的人、股市套住的人和投资养老的人。
1、有家有口的人,收入稳定,但没有太大增值空间,然而未来新挑战又接踵而来,孩子的教育费用,父母的养老费用……工资只是杯水车薪,商铺这种有机会赚取稳定收益的投资,相对适合。
2、长线投资的人,具有长远目光,且具备一定资金购买能力的人,就要考虑投资商铺。一铺富三代,这句话一直被投资圈人士视为金科玉言,长线投资和商铺投资两者的理念不谋而合,都需要长期持有。
3、自营投资的人,长期到处寻寻觅觅,找商铺经营,并不是好事,况且现在成熟的商铺,市面上基本上很少有转让的,即便有转让也是有着极高的转让费。笔者曾经和大虹桥的一位水果摊老板闲聊得知:他在徐泾镇上看中了一间30平米的商铺,光转让费就要50万。
任何商铺都需要至少1~3年经营,才日趋成熟,成为日赚斗金的工具,所以自主经营者,选一个好地段,人流大,潜力好的商铺,一举买下,是比较明智的选择。
4、股市套住的人,在股海里沉浮,不知何时解套的人,更应该投资商铺,商铺收益更加稳定,不失为你股市失意时的一剂良药。
5、投资养老的人,后半生靠积蓄只会越花越少。为自己准备一份稳定的养老保障对于准备养老的人来说收益远超各类投资理财产品。
三、什么样的商铺值钱?
1、越老的商铺越值钱
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜,因为二手房存在折旧的因素。
商铺则不同,一般的成熟商圈需要两到三年的培育期,一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长,商铺就会越来越值钱,所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。
再加上二手房市场以住宅房为主,二手商铺非常少,因为已经是成熟的商铺了,很少有人舍得拿出来卖,所以商铺是越老越值钱!
2、具有聚合效应商铺
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应,具体从两个方面来说明问题:
一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气,虽然商铺的租金相对来说比较高,但还是会吸引各方的经营者去经营,使这个商圈越做越旺。
二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动,使得商圈和商铺越做越旺。
3、黄金地段的稀缺商铺
每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路淮海路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口它们都是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬,无数的商家还是打破头皮相争,只为在此拥有一席之地。
这些黄金地段的商铺建完了、卖完了,就没有了,别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商铺的。所以黄金地段的商铺有唯一性、稀缺性、不可复制性的特点,越来越值钱。
四、商铺投资8大要素
1、选地段
决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。越是货币超发,流动性过剩的时代,中心级商铺资产价值越凸显,这是中国资产阶层的共识,以稀为贵的特性,保证了此类商铺的高保值、高成长、低风险。
2、看配套
商业有一句话叫“进得来、留得住、出得去”,其实这是对商铺的交通动线做出了要求。一般情况下在投资商铺时,一定要考虑商业交通动线配套的便利性,及车位问题。现在交通便捷的情况下充足的停车位是影响商业运营的关键因素之一。同时需要考虑所购商铺能否符合餐饮、儿童等业态的软硬件要求。
3、看品牌
知名品牌房企开发的项目具有保障。一般房企盖房子,好房企做品牌,在乎的是长久价值,投资商铺最重要的是考虑长久利益。
4、看规划
商铺的命运与区域规划息息相关,周边交通规划、产业规划、人口导入规划等是否完善,必须在投资商铺前就调研清楚。
5、选位置
所谓“一步差三市”就是说的位置不同,带来的收益差异化,一般来讲交叉人流量较大的地方,有利于商铺经营。
6、购买力
购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。
7、人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(地铁站、高铁站、公交站)。
8、投资时机
经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机。在商业发达地区或商业繁荣的时期,选择商铺的空间很小,而且成本很高。反之,在有发展潜力的区域,商业气候尚未形成或正在形成,是投资商铺的合适时机,投资者可以在较大的范围内选择商铺。
五、投资商铺的一些启示/忠告
1、不是所有的商铺都能旺三代
在一铺养三代的理念之下,商铺投资一直以来都是投资的热门产品,在投资领域,更有这样的说法:投资住宅的是小学生,投资商铺的才是大学生。说明,商铺投资是有技术含量的,不是随便投就能赚钱的。因为,并不是所有商铺都能养三代。
我们先说传统的街铺,传统的街铺包括社区底商和商业街的商铺。这样的商铺在过去很长的一段时间里,一直都是投资者的宠儿,为投资者带来了很丰厚的投资回报。但是,在购物中心等商业形态出现后,人们都选择去能一站式消费的MALL,选择在这种商铺消费和做生意的越来越少,这使得这样的产品大部分现在在市场上受欢迎程度逐渐降低,投资回报也是越来越低。
商场和购物中心以前在市场上也一度非常抢手,所以在一段时间内的投资回报也比较理想,但是随着购物中心越来越多,而这些购物中心又越来越大,配套越来越齐全,档次越来越高,加上电商的影响,使得很多传统的商场和购物中心生意越来越难做,这也使得这种类型的商铺投资回报越来越低。
2、理性判断:该商圈是刚需型消费和消遣型消费。
刚需型消费,就是满足生活必须的一些消费,刚性需求追求的多快好省,比如前面提到的社区的店铺,都是做餐饮、美容美发和卖菜的,这些都是居住在这里的人必须的;比如写字楼边上的商铺,主要业态都是餐饮,而片区大量的白领需要用餐,都是刚性需求。对这些消费者来说,日常消费是越方便越好,越便宜越好。正是因为这样的人群基数大,这些的消费习惯越来越普及,所以如果一个大社区社区铺很少而居民多,拥有庞大的消费群体,那么做这样满足刚需型消费的生意就很好做,买这样的商铺做投资也能获得理想的回报。
消遣型消费,是人们生活水平提高和消费观念提高后的一种产物,它和刚需型消费完全相反,它追求的是从紧张生活中放松下来,追求慢生活的感觉。那些能够提供这种消费体验的购物中心,也自然就大获成功了。当然了,如果能把刚需型消费和消遣型消费融合,那就能大获成功了。
3、涨不动,卖不出,收点租也很正常
最近有一句很红的话:「一铺坑三代」。
1、卖太贵,卖不高!
作为曾经的香饽饽,还有些开发商沉浸在商铺能卖出高溢价的美梦里。比如,打出一个地铁口的旗号,房子卖3W,商铺可能卖6W,这就充分引导了购房者的心理。当年的商铺都是花高溢价买下的,卖的时候还想着高溢价出手的话,吃亏的一定是你。
2、造得多,卖不好!
一个社区没有商铺,是极其不便的,但是如果商铺太多,又没人统一引导的话,结果是就是「涨不动,卖不动,租不动」,都说没有卖不出去的房子,但可能还真有卖不出去的商铺。
3、运营差,卖不掉!
同样的一个商铺,位置很好,开「烟酒杂货」还是「全家」、「LAWSON」这样的24小时便利店,业主的感受完全不一样。小业主去引进一个「全家」,当然难,而开发商去引进呢?简直是轻而易举。开发商最知道自己的业主是谁,那么他们的消费层次如何,不是一清二楚吗?同样一条商业街,你的业主到底是需要「永琪」「震轩」还是「侨治」「阿伟」,这些选择都是决定商业街是否火爆甚至事关存亡,其实很多商铺只要花一点点思考,一点点力气,整个社区的商业氛围就会截然不同。
无论是实体投资还是金融投资,最终比拼的都是专业核心认知,是否正确前瞻,还是那句经典话:投资有风险,入市需要谨慎!