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尾盘、滞销盘怎解

* 来源 : 原创 * 作者 : 一海地产 * 发表时间 : 2019-03-08 * 浏览 : 30

房地产一直都是比较残忍的游戏,成王败寇,或喜或悲。如果说城市发展造就了房地产,那么有些楼盘则注定是这座城市的死结。或闲置了十年,或荒废了许久,未曾离去,却怎么也融入不了这个城市。烂尾楼一直都是城市的鸡肋,留之无用,弃之可惜。那么,城市里的烂尾楼就真的没救了吗?



什么是烂尾楼?

烂尾楼就是已经办理用地、规划手续,项目开工建设后,开发商因无力继续建设投资或陷入债务纠纷、因产权发生纠纷、因工程质量不合格等原因而停工的项目,通常被称为烂尾楼,又被称为城市牛皮癣”。


为什么会造成烂尾楼?

1、开发商资金链断裂,无法继续工程项目;

2、施工质量不合格,被迫停工;

3、产权债务纠纷,影响招商或运营;

4、开发商卷款而逃,无人接盘;

5、运营团队不专业,市场定位不精准;


烂尾楼有哪些危害?

1、对于政府来讲,不仅破坏了当地的城市形象,浪费国家土地资源,还会影响当地政府的公信力;

2、对于开发商来讲,不仅会造成资金链中断,因不能按时交房造成的经济纠纷,以及会影响开发商在业界的名声和信誉;

3.对于客户来讲,不仅会让投资者失去信心,影响老百姓的生活秩序,甚至会逼迫业主走上集体维权的地步;



然而,烂尾楼在房地产行业中已衍生为一种常态化。基本上每个城市都有烂尾楼的存在,如果选择置之不理,老百姓将面对的是一种对绝望,开发商将面对的是一种煎熬,政府将面对的是一种谴责。所以,对于烂尾楼而言,我们只有迅速找到解决的办法,才能解围它处在这座城市里的尴尬位置。


当然,有些烂尾楼是通过政府招商引资,或者透支当地财政资金来继续完成工期。即便这样,如果这些楼盘在短时间内不能迅速清盘,就会影响当地政府的财政收支不均衡,形成严重的滞销盘难销现象。只有通过优秀的策划方案和精准的市场定位,才能达到烂尾楼盘活和滞销盘快销。因此,解决烂尾楼的根本方法,就是要寻找一家专业的房地产策划公司。



一个专注做烂尾楼和滞销盘的公司

厦门一海地产营销策划有限公司成立于2010年,致力于解决房产销售行业中最难销售的“烂尾盘”和“滞销盘”。早期以传统分销代理模式参与了厦门碧桂园和福建万科的项目合作,并在业界取得了傲人的成绩。2010年至2018年期间,根据行业生态环境调整公司战略规划,暂停传统代理业务,以专攻烂尾楼、滞销盘项目为主。依托公司专业的营销策划团队和具有超高业务能力的销售团队,相继在福建、甘肃、安徽、江苏、湖南、河南、河北等全国地区,盘活、清盘了多个烂尾和滞销项目,专为有销售症结,资金问题的开发商解决疑难问题,谱写了一段又一段的地产销售奇迹。


一海如何盘活烂尾楼的?

1、开盘即滞销的楼盘突围对策

(1)全面梳理规划设计、产品定位。若定位错误,需对产品进行重新定位;

(2)对于价格进行重新考量,必要时进行重新定价;

(3)对于户型进行分析,若有问题重新设计改造;

(4)对于营销推广渠道进行全面梳理,扩大渠道数量;

(5)全面封盘,重新对楼盘进行包装,以全新形象推出;

(6)处理好已认筹或认购客户的问题,做好处理预案。

2、售出30%左右后滞销的楼盘突围对策

(1)诊断成交客户的数据,看其面积、单价、户型、总价,与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比,找出差异;

(2)利用价格对滞销的房源进行全面调节。如所售房源中无大户型,通过调查,发现客户对于大户型的总价有较强抗性,可以对该类房屋降低单价,以使总价降低;

(3)对于营销策略时行全面检讨,看营销执行层面是否到位。若策略正确,但执行不到位,在下次执行时需注重执行力的检查;

(4)对营销团队营销水平进行考评。

3、售出50%-70%后滞销的楼盘突围对策

找出滞销原因,对症下药。

(1)销售控制失误:限量分类推出房源,加强统一说辞培训。

(2)目标客户定位过于狭窄:产品改造,以获得更多客户群。案例:襄阳嘉恒地产在襄阳原百货站开发的襄遇,由于130平方大户型过多,将其改造为90+40的两套,销售难度降低。

(3)营销推广无章法。宜检讨营销推广方案,制订切实可行的营销方案,保持市场的关注热度。

(4)市场政策导致的滞销。加大推广力度,保持关注热度,根据资金状况,若资金链有问题,宜通过降价缓解资金压力。

4、尾盘滞销的突围策略

尾盘分为:自然尾盘、纠纷尾盘、误判尾盘三种。

自然尾盘:每个楼盘都有自然尾盘,只是数量多少而已。

纠纷尾盘:因材料款抵押、工程款抵押、不良资产转换或合作各方的协议分房而产生的尾盘。

误判尾盘:由于开发商对于销售形势误判,在形势好的时候未将本可以销出去的房屋“捂盘”而遗留下来的尾盘。

处理方法:

自然尾盘:通过一口价、特价房等方式集中清理,保持市场的热度,切忌价格不能伤害到前期业主。

纠纷尾盘:统一销售,统一策略,不形成内部恶性竞争。

误判尾盘:调整心态,以市场为方向,调整策略,以效益为中心,以合理利润为主要心态。
 当然,楼盘营销永远是“个案”营销,这是由地段唯一性决定的,所以我们无法提炼出一把“万能钥匙”。上述内容只是界定了楼盘滞销的大方向,且还是常见的“症状”,如遇上“疑难杂症”,还须“具体问题具体分析”。因为只有“对症下药”,方可“药到病除”!

一海盘活烂尾楼的价值意义是什么?

1、为当地政府减少土地资源占用问题,美化城市形象和环境,平衡当地财政经济生态链,提高政府公信力;

2、为开发商找回项目价值,恢复资金链的正常,营造开发商在房产行业市场的良好口碑;

3、为客户建立投资信心,为老百姓解决交房困难、减少经济损失等系列纠纷问题;



一个城市的房地产行业生态链是否健康,与当地烂尾楼和滞销盘的数量有着微妙的因果关系。如果具备优秀的房地产策划合作伙伴,就可减少烂尾楼与滞销盘的总量值。同时,带给这座城市更多的有美丽的环境,还有人们对生活的美好!